房屋买卖办理过户需要什么手续

二手房买卖过户需按步骤准备材料，流程因地区和房屋情况而异。主要步骤如下： 1. **签合同并备案**：买卖双方签订合法有效的二手房买卖合同，依当地规定备案，此为过户基础，无备案后续无法推进。 2. **核税缴税**：双方带材料到税务部门核税，按房屋性质、持有时间等确定税费（如契税、个税、增值税），按时缴纳，否则无法过户。 3. **提交材料申请**：共同到不动产登记中心提交身份证明、房产证、合同、税费证明等材料，填写申请表。材料完整真实是审批关键。 4. **审核查验**：登记中心审核材料，查验房屋权属、界址、面积等，确保无抵押、查封等限制，保障交易合法准确。 5. **缴费领证**：审核通过后，买方缴登记费，领取新不动产权证，过户完成，买方正式取得房屋所有权。
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二手房买卖过户可能受特殊情况影响，以下为常见例外情形及应对： 1. **共有权人未同意**：若房屋为夫妻、家庭等共有，部分共有人未书面同意出售，即使房产证仅登记部分人，交易也可能无效，过户失败，买方可能无法取得产权，需法律途径解决纠纷。 2. **房屋未解除抵押**：若房屋仍处于抵押状态（如卖方未还清贷款），未办理解押手续前无法直接过户。需卖方自筹资金或买方代还，否则交易可能失败或延期。 3. **买方无购房资格**：限购城市中，买方若未满足社保/个税年限、家庭住房套数等要求，即使签合同也无法通过审核，合同可能因违反政策无法履行，双方需协商解约并承担定金、中介费损失。
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二手房买卖过户存在法律风险，以下为典型风险及防范要点： 1. **卖方违约导致过户受阻**：若卖方在签约后、过户前反悔，如拒绝配合或再次售房，买方将面临无法取得产权的风险，即使诉讼维权也会耗费时间和金钱。例如，卖方因房价上涨单方面拒绝履行合同步骤。 2. **材料瑕疵引发纠纷**：若卖方提供的房产证信息错误（如面积、地址不符），或合同条款不明确（如未约定过户时间、违约责任），可能导致登记中心审核不通过，或过户后双方因材料问题产生纠纷。例如，房产证面积与实际不符，买方维权卖方拒赔。
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二手房买卖过户的法律依据主要是《不动产登记暂行条例》，该条例明确了登记申请材料要求，为过户流程提供法律指引。 根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。” 在二手房买卖过户中，买卖双方作为申请人需按此规定提交材料。其中，“不动产权属证书”即房产证，“登记原因证明文件”主要是买卖合同，二者是交易核心材料。只有提交符合该条规定的材料，不动产登记中心才会受理申请，开展后续审核、查验工作，最终完成过户。因此，《不动产登记暂行条例》第十六条是材料提交环节的直接法律依据，确保了过户流程的合法性和规范性。